Gebäudetyp-E-Gesetz: Was der Entwurf für Kommunen bedeutet
Seit einem Jahr ist der Bau-Turbo in Kraft. Er erlaubt Kommunen, beim Wohnungsbau unter bestimmten Voraussetzungen vom Planungsrecht abzuweichen, ohne Bebauungspläne zu ändern. Doch schnellere Verfahren bedeuten nicht automatisch mehr Wohnungsbau. Hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie die schwache Nachfrage nach teuren Neubauwohnungen führen dazu, dass Projekte verschoben oder trotz Genehmigung nicht umgesetzt werden.
Hier soll der Gebäudetyp E ansetzen. Anders als der Bau-Turbo, der planungsrechtliche Hürden abbaut, setzt er beim zivilrechtlichen Bauvertragsrecht an. Am 26. Oktober stellten Bundesjustiz- und Bundesbauministerium einen Referentenentwurf vor. Er sieht einen freiwilligen Vertragstyp vor, mit dem Bauherren und Unternehmen rechtssicher auf nicht vorgeschriebene Komfortstandards verzichten können. Das E steht für „einfach“.
Gebäudetyp-E-Vertrag: Komfortstandards rechtssicher reduzieren
Bisher gelten technische Normen teils auch dann als geschuldeter Standard, wenn das Gesetz sie nicht verlangt. Abweichungen können als Baumangel gelten. Künftig sollen sich Vertragsparteien ausdrücklich in Textform auf den Gebäudetyp E einigen können. Dann bilden die technischen Baubestimmungen der Länder den Basisstandard. Werden sie eingehalten, soll ein geringerer Komfort grundsätzlich keinen Mangel begründen. Höhere Standards bleiben möglich.
Wo die technischen Baubestimmungen keine Vorgaben machen, sollen Abweichungen vom Üblichen leichter möglich sein. Ein deutlicher Hinweis vor Vertragsabschluss, etwa per E-Mail, soll genügen; eine umfangreiche Risikoaufklärung entfällt. Brandschutz, Standsicherheit und andere gesetzliche Schutzanforderungen bleiben bestehen. Bei Verbraucherbauverträgen soll die Baubeschreibung Schallschutzangaben und eine überschlägige Darstellung der erwarteten Kostenersparnis enthalten.
Kritik am Gebäudetyp-E-Gesetz: neue Hürden möglich
Bayerns Bauminister Christian Bernreiter sieht im Entwurf dennoch neue Hürden: Die nötige gesonderte Vereinbarung sei zu kompliziert, der vorgesehene Kostenvergleich mit der herkömmlichen Bauweise aufwendig und womöglich selbst kostentreibend. Bayern verlangt Nachbesserungen und ein schnelleres Verfahren.
Chancen für kommunale Wohnungsbaugesellschaften
Auch kommunale Wohnungsbaugesellschaften könnten profitieren: Sinkende Baukosten können Neubauten finanzierbar machen und bezahlbare Mieten erleichtern. Ein 2025 fertiggestelltes Pilotprojekt in Ingolstadt zeigt das Potenzial. Die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft errichtete dort 15 geförderte Wohnungen in einem „Haus fast ohne Heizung“. Massive Wände und Decken speichern Sonnenwärme und Abwärme; an kalten Tagen hilft eine elektrische Zusatzheizung. Zentralheizung, Keller und Tiefgarage entfallen. Nach Angaben des bayerischen Bauministeriums sanken die Bauwerkskosten gegenüber der ursprünglichen Planung um rund 16 Prozent.
Das Projekt entstand ohne das geplante Bundesgesetz. Ob dieses ähnliche Vorhaben erleichtert, bleibt abzuwarten. Länder und Verbände können bis zum 9. November Stellung nehmen. Das Gesetzgebungsverfahren soll nach derzeitiger Planung Mitte 2027 abgeschlossen sein.
