Kommunen beim Bau-Turbo zwischen Aufbruch und Unsicherheit

Schneller bauen, weniger Bürokratie, mehr Wohnraum: Mit dem sogenannten Bau-Turbo hat der Bund im Herbst 2025 ein neues Instrument geschaffen, das Planungs- und Genehmigungsverfahren spürbar beschleunigen soll. Doch wie kommen die neuen Regeln bei den Kommunen an? Eine bundesweite Befragung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) liefert jetzt erstmals belastbare Antworten – und zeichnet ein vielschichtiges Bild.

Bau-Turbo: Was steckt hinter dem Gesetz?

Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung trat am 30. Oktober 2025 in Kraft. Die Kernregelung, § 246e BauGB, erlaubt es Bauämtern, mit Zustimmung der Gemeinde vom geltenden Bauplanungsrecht abzuweichen – sofern keine erheblichen Umwelt- oder Nachbarschaftsbelastungen entstehen. Die Befristung gilt bis Ende 2030. Das Gesetz ist ausdrücklich als Experimentierklausel angelegt: Praxiserfahrungen sollen systematisch gesammelt und in die Weiterentwicklung des Planungsrechts einfließen.

Bundesweite Kommunalbefragung: Fast ein Drittel der Bevölkerung vertreten

Noch vor dem parlamentarischen Beschluss führte das BBSR gemeinsam mit dem Deutschen Städtetag und dem Deutschen Städte- und Gemeindebund im September 2025 eine Kommunalumfrage durch. 193 Städte und Gemeinden aus nahezu allen Bundesländern beteiligten sich – in ihnen lebt knapp ein Drittel der deutschen Gesamtbevölkerung. Von den 80 deutschen Großstädten nahmen 50 teil. Die jetzt veröffentlichte Analyse (BBSR-Analysen KOMPAKT 01/2026) wertet die Befragungsergebnisse aus und verknüpft sie mit regionalstatistischen Daten der Laufenden Raumbeobachtung.

Bau-Turbo Anwendung: Kommunen stellen 327 offene Fragen

Das auffälligste Ergebnis: Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens herrschte in vielen Rathäusern und Planungsämtern erhebliche Unsicherheit. 121 Kommunen nutzten die Befragung, um konkrete Anwendungsfragen zu formulieren – insgesamt wurden 327 Einzelfragen identifiziert. 86 Prozent davon entstanden aus allgemeinem Informationsbedarf, nicht auf Grundlage konkreter Vorhaben. Die Botschaft dahinter ist eindeutig: Der Bau-Turbo wirft grundlegende Rechtsfragen auf, die vor Ort noch nicht beantwortet sind.

Besonders aktiv zeigten sich Großstädte mit angespannten Wohnungsmärkten. Kommunen mit Angebotsmieten über 12 Euro je Quadratmeter stellten im Schnitt doppelt so viele Fragen wie solche mit niedrigeren Mietpreisen. Die Stadtplanungsämter dominierten das Bild: Sie stellten rund 60 Prozent aller eingegangenen Fragen.

Bau-Turbo Kritik: Steuerungsverlust und Umweltkonflikte als Hauptsorgen

Hinter den Fragen steckt ein strukturelles Spannungsfeld, das die Auswertung klar benennt: „Kommunen beschäftigen sich einerseits mit dem Verhältnis des Bau-Turbos zu bestehenden Instrumenten […]. Zugleich wird gefragt, inwieweit Wohnungsbauvorhaben innerhalb bestehender Siedlungsstrukturen, an Siedlungsrändern oder im Außenbereich künftig abweichend zugelassen werden können." Kurz: Der Wunsch nach mehr Wohnraum und die Sorge vor einem Verlust planerischer Kontrolle liegen nah beieinander.

Hinzu kommen Fragen zu Umwelt- und Infrastrukturfolgen sowie zur internen Verwaltungsorganisation. Viele Kommunen zweifeln, ob eine qualifizierte Prüfung und Zustimmung innerhalb weniger Wochen realistisch leistbar ist. Das Umsetzungslabor, das parallel zum Inkrafttreten des Gesetzes startete, soll hier gezielt Unterstützung bieten.

Bebauungspläne: Fast 40 Prozent gelten als überarbeitungsbedürftig

Die Befragung liefert auch einen seltenen Blick in den Alltag kommunaler Planungspraxis. Bebauungspläne bleiben demnach ein zentrales Steuerungsinstrument – auch in kleinen Kommunen. Doch viele dieser Pläne sind nicht mehr zeitgemäß: Im Schnitt stufen die befragten Kommunen knapp 40 Prozent ihrer gültigen Bebauungspläne als überarbeitungsbedürftig ein. In Kommunen mit Angebotsmieten über 12 Euro je Quadratmeter liegt dieser Wert sogar bei 45 Prozent.

Bemerkenswert: Bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes meldete jede fünfte befragte Kommune Voranfragen nach § 246e BauGB. Der Bau-Turbo wurde also nicht nur intern diskutiert, sondern von Investoren und Bauwilligen aktiv an die Verwaltungen herangetragen – noch bevor das Gesetz überhaupt in Kraft war.

Bau-Turbo Umsetzung: Forschung begleitet Experimentierphase bis 2030

Die Ergebnisse der Kommunalbefragung flossen unmittelbar in eine FAQ-Liste des Bundesbauministeriums (BMWSB) ein. Ab Frühjahr 2026 wird das Umsetzungslabor im Rahmen eines ExWoSt-Forschungsfeldes durch das BBSR weitergeführt. Ziel ist es, kommunale Erfahrungen systematisch auszuwerten und – mit Blick auf das Auslaufen der Regelung Ende 2030 – in die Weiterentwicklung des Planungsrechts einfließen zu lassen.

Die Publikation steht kostenlos zum Download bereit unter www.bbsr.bund.de/veroeffentlichungen