Grundsteuer in Baden-Württemberg: BFH entscheidet im Mai

Es war eine der größten Steuerreformen der jüngeren deutschen Geschichte: Nachdem das Bundesverfassungsgericht im April 2018 die bisherige Grundstücksbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte – die zugrunde liegenden Einheitswerte stammten im Westen aus dem Jahr 1964, im Osten sogar aus dem Jahr 1935 – musste der Gesetzgeber handeln. Das Ergebnis ist ein steuerrechtlicher Flickenteppich, der nun erneut die Gerichte beschäftigt.

Baden-Württemberg geht bei Grundsteuer einen eigenen Weg

Bundesweit gilt seit 2025 ein neues Grundsteuerrecht. Das Bundesmodell berücksichtigt dabei eine Vielzahl von Faktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Gebäudealter fließen alle in die Berechnung ein. Das Gesetz enthält jedoch eine Öffnungsklausel, die es den Ländern ermöglicht, eigene Modelle zu entwickeln. Baden-Württemberg nutzte diese Möglichkeit als erstes Bundesland überhaupt.

Ministerpräsident Winfried Kretschmann bezeichnete das damals als Ausdruck föderaler Stärke: „Wir nutzen die seltene Chance, ein eigenes Steuergesetz zu erlassen. Als erstes Bundesland haben wir uns dafür entschieden, komplett vom Bundesrecht abzuweichen und einen ganz eigenen Weg zu gehen.“

Das Ergebnis ist eine modifizierte Bodenwertsteuer, die im Vergleich zum Bundesmodell bewusst schlank gehalten wurde: Zur Berechnung wird lediglich die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert, anschließend kommt eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl zur Anwendung. Gebäude, Wohnfläche oder etwaige Mieteinnahmen bleiben außen vor. Für Grundstücke, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, sieht das Gesetz einen Abschlag vor. Die Landesregierung bezeichnete diesen Ansatz als bürokratiearm, transparent und leicht verständlich.

Kritik am Grundsteuermodell durch Eigentümer

Viele Eigentümer sahen dies anders. Bundesweit haben gut 2.000 Eigentümer Klage gegen die neuen Grundsteuergesetze eingereicht – ein Großteil davon richtet sich gegen das baden-württembergische Modell. Der Eigentümerverband Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler unterstützen die Kläger.

Im Zentrum der rechtlichen Kritik stehen zwei grundsätzliche Einwände: Zum einen, so die Argumentation, verstoße das Gesetz gegen den verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz. Da nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert zählen, zahlen Eigentümer eines großen Einfamilienhauses mit weitläufigem Garten genauso viel wie der Eigentümer eines dicht bebauten Mehrfamilienhauses – obwohl die Nutzungsintensität und damit die Inanspruchnahme kommunaler Infrastruktur erheblich voneinander abweichen.

Zum anderen sehen die Kläger einen Verstoß gegen das Äquivalenzprinzip: Wer in einer teuren Großstadt wohnt, zahlt wegen der dort höheren Bodenrichtwerte erheblich mehr Grundsteuer als ein vergleichbarer Eigentümer auf dem Land – obwohl die kommunale Infrastruktur nicht zwangsläufig besser ist. Rechtsprofessor Gregor Kirchhof aus Augsburg, der die Kläger als Gutachter unterstützt, sprach in der mündlichen Verhandlung vor dem BFH von „Ungleichheiten großen Ausmaßes“.

Ein weiterer Kritikpunkt: Die Bodenrichtwerte werden nicht für jedes einzelne Grundstück ermittelt, sondern zonenbezogen für ganze Gebiete. Dieses Raster halten Kritiker für zu grob, da selbst entlang einer einzigen Straße erhebliche Wertunterschiede zwischen benachbarten Grundstücken bestehen können. Die Finanzverwaltung sieht in dieser Unschärfe hingegen keine unzumutbare Belastung. „Diese Vereinfachung ist von der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gedeckt“, erklärte die für das Karlsruher Finanzamt sprechende Oberregierungsrätin in der Verhandlung. Die entstehenden Ungenauigkeiten seien vertretbar.

Am 11. Juni 2024 hatte bereits das Finanzgericht Baden-Württemberg in zwei Klagen zum Landesgrundsteuergesetz entschieden. Das Finanzgericht kam zu dem Ergebnis, dass das Landesgrundsteuergesetz verfassungsgemäß ist. Es sei mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes vereinbar, dass Baden-Württemberg die Grundsteuer ausschließlich auf den Grund und Boden ohne Berücksichtigung der darauf stehenden Gebäude erhebe. Zulässig sei auch, dass der Bodenrichtwert für alle Grundstücke einer Zone anzuwenden sei, ohne die Besonderheiten einzelner Grundstücke zu berücksichtigen.

Kein klares Signal aus München zur Grundsteuer

Gegen die Urteile des Finanzgerichts Baden-Württemberg legten die Kläger Revision beim Bundesfinanzhof ein. Der II. Senat des Bundesfinanzhofs verhandelte am 20. April 2026 über zwei Musterklagen aus Stuttgart und Karlsruhe. Vor dem höchsten deutschen Finanzgericht ließ die Vorsitzende Richterin Franceska Werth keine Tendenz erkennen. Ihr einziger Kommentar zur inhaltlichen Entscheidung in der Verhandlung: „Dann müssen wir mal schauen, wie wir das sehen.“

Allerdings deutete Werth an, dass der Bundesfinanzhof den durch die Öffnungsklausel entstandenen steuerrechtlichen Flickenteppich für missglückt hält. Das habe zu höherer Unzufriedenheit bei den Steuerpflichtigen geführt, sagte die Richterin.

Die Anwälte der Kläger drängten den Bundesfinanzhof außerdem, die Verfahren dem Verfassungsgerichtshof Baden-Württemberg in Stuttgart vorzulegen – ein Schritt, der die rechtliche Auseinandersetzung deutlich verlängern würde. In seinen Entscheidungen zum Bundesrecht im November 2025 hatte der Bundesfinanzhof allerdings keine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht beschlossen.

Dennoch wird das Urteil am 20. Mai nicht zwingend das letzte Wort sein. Gegen das Bundesrecht haben die Kläger zwischenzeitlich Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Es ist wahrscheinlich, dass auch über das Landesgrundsteuersetz die Verfassungsrichter das letzte Wort haben werden, womit sich die Unsicherheit nicht nur für die Bürger sondern auch für die Kommunen noch über Jahre hinziehen könnte.

Kommunen und die neue Grundsteuerberechnung: Zwischen Selbstverwaltung und politischem Druck

Während die juristische Auseinandersetzung in München stattfindet, kämpfen die Kommunen mit einer anderen Dimension des Problems: der finanziellen. Die Grundsteuer ist für Städte und Gemeinden eine der wenigen Steuereinnahmen, auf die sie direkten Einfluss haben. In Baden-Württemberg betrugen die Grundsteuereinnahmen beispielsweise 2019 knapp 1,8 Milliarden Euro.

Im Zuge der Reform hatte das Finanzministerium Baden-Württemberg ab September 2024 ein sogenanntes Transparenzregister online gestellt. Es zeigte für jede Gemeinde eine Bandbreite „aufkommensneutraler“ Hebesätze – also jener Spanne, bei der die Steuereinnahmen trotz neuer Berechnungsgrundlage in etwa gleich blieben.

Der Gemeindetag Baden-Württemberg lehnte das Register von Anfang an scharf ab. Die Hebesatzhoheit liege bei den Kommunen und nicht beim Land, betonte der Verband. Das Register greife – wenn auch formal unverbindlich – in die kommunale Entscheidungsfreiheit ein und wecke in der Öffentlichkeit falsche Erwartungen. Das Grundsteueraufkommen müsse sich wie in jedem Haushaltsjahr an der wirtschaftlichen Lage, dem Finanzbedarf und den Anforderungen des Haushaltsausgleichs orientieren müsse. Kommunen, die von den empfohlenen Spannen abwichen, sahen sich politischem Druck ausgesetzt, obwohl ihre Haushaltslage genau das erforderte.

Darüber hinaus zweifelte der Gemeindetag bereits frühzeitig an der Datengrundlage des Registers. Die prognostizierten Hebesatzkorridore spiegelten die tatsächliche Finanzlage vieler Kommunen nicht wider. Diese Einschätzung wurde nachträglich bestätigt: Laut Finanzministerium mussten in rund sechs Prozent der Kommunen nach Veröffentlichung Korrekturen vorgenommen werden.
 

Grundsteuer: Was steht auf dem Spiel?

Das Urteil des Bundesfinanzhofs am 20. Mai betrifft unmittelbar rund 5,6 Millionen Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg. Weil Vermieter die Grundsteuer als Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen dürfen, sind indirekt auch Millionen Mieter im Südwesten betroffen. Gleichzeitig betrifft das Urteil aber die Kommunen in Baden-Württemberg, für die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle ist.

Bestätigt der BFH das Landesgrundsteuergesetz, wäre dies für den Moment ein Signal der Rechtssicherheit – zumindest für den Moment. Gewissheit wird letztendlich wohl aber erst bestehen, wenn auch die Verfassungsrichter über das Landesgrundsteuersetz entschieden haben.